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2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题（网友回忆版）
一、单项选择题 (本题共35小题，每小题1分，共35分。)
1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。
答案: B
解析: B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（ ）。
答案: B
解析: B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。
3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（ ）。
答案: B
解析: 每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（ ）。
答案: D
解析: 引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。③需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加。④房地产使用管制改变。如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。⑤通货膨胀，如商品和服务的货币价格总水平出现了上涨，即出现了物价普遍上涨。D项，房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；ABC三项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。
答案: D
解析: 房地产区位状况描述中，对位置的描述，主要说明下列方面：①坐落。除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图。②方位。说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。③与相关场所的距离。说明估价对象与其相关的主要场所的距离。④临街状况。说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。⑤朝向。说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层。当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。D项属于交通描述。
6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（ ）。
答案: C
解析: 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。
7.购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。
答案: D
解析: A项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：216÷（1＋5%）＝205.71（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17142.5元/m2。B项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际单价为：18000×（1－5%）＝17100（元/m2）（假定年折现率为5%），实际总价为205.2万元。C项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：50＋166÷（1＋5%）＝208.1（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17341.67元/m2。D项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；等额本息还款，每月还款额为：[216×50%×7%/12（1＋7%/12）10×12]/[（1＋7%/12）10×12－1]＝12539.72（元），然后再用年金现价公式折现，则现值为：12539.72×[1－（1＋7%/12）120]/（7%/12）＝108（万元），实际总价为216×50%＋108＝216（名义总价）。
8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（ ）。
答案: D
解析: 距离是衡最房地产区位优劣最常见、最简单的指标。距离可分为：①空间直线距离；②交通路线距离；③交通时间距离；④经济距离。其中，经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
9.下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
答案: A
解析: 建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。A项，朝向属于房地产区位因素。
10.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。
答案: D
解析: A项，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为该种状况的房地产来估价。B项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。C项，《物权法》第一百八十四条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。D项，合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（ ）。
答案: B
解析: A项，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。B项，价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。
12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。
答案: A
解析: 采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，则该商业房地产的抵押价值为：4.2/6%[1－1/（1＋6%）30]＝57.81（万元）。
13.评估建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（ ）。
表1 各交易实例的情况
表1 各交易实例的情况
答案: B
解析: 选取的可比实例应符合下列质量要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：a.与估价对象的区位相近；b.与估价对象的用途相同；c.与估价对象的权利性质相同；d.与估价对象的档次相当；e.与估价对象的规模相当；f.与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，甲实例成交的日期与价值时点相距超过一年，原则不再适用；C项，丙实例用途与估价对象用途不一致；D项，丁实例与估价对象不在同一供需圈。据此可知，本题中最适合作为此房地产的可比实例的是乙。
14.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2。
答案: B
解析: 至价值时点，尚未偿还的贷款为：45×（1－5/15）＝30（万元），不带债权债务的房地产价格＝带债权债务的房地产价格－债权＋债务，则该住宅的正常成交价格为：[（300000＋500000）/（1－6%）]/85＝10013（元/m2）。
15.关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。
答案: D
解析: A项，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易具有一定可比性的房地产。B项，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。C项，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。D项，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。
16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。
答案: C
解析: 甲宗地单独的价格为50万元，合并后增值价格为：150－（50＋70）＝30（万元）。则甲宗地的拥有者合理的要价范围是50万元至80万元（50＋30＝80万元）。
17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（ ）。
答案: A
解析: 报酬率Y＝6%＋6%×25%＝7.5%，则该写字楼目前的收益价值为：[400（1－30%）/7.5%]×[1－1/（1＋7.5%）5]＋6000（1－6%）/（1＋7.5%）5＝5061.44（万元）。
18.关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。
答案: C
解析: 建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。
19.房地产的有租约限制价值等于（ ）。
答案: A
解析: 出租人权益价值又称有租约限制价值，同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。可知，出租人权益价值（即有租约限制价值）＝无租约限制价值－承租人权益价值。
20.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（ ）。
答案: B
解析: 采用市场提取法求取报酬率，是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
21.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
答案: C
解析: 建筑物年收益额＝建筑物现值×建筑物的资本化率＝200×12%＝24（万元）。那么，土地的年收益额＝60－24＝36（万元），土地价值＝36×（P/A，6%，30）＝（36×1/6%）×[1－1/（1＋6%）30]＝495.53（万元）。因此，房地产价值＝200＋495.53＝695.53（万元）。
22.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。
答案: C
解析: 重新购建价格V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V＝952.51，则该房地产的重新购建价格为952.51万元。
23.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。
答案: B
解析: 该房地产的市场价格为：3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。土地重新购建价格是指在价值时点（现在）土地状况下的价格，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余年限，土地年期不用调整。
24.通过房租求取房地产净收益，不应扣除（ ）。
答案: C
解析: 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③物业服务费；④管理费用；⑤维修费；⑥水电费等。
25.某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。
答案: B
解析: 本题中，住宅成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－折旧＝5000×160＋3500×160－（50000＋80000＋60000）＝1170000（元）＝117.00（万元）。
26.下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。
答案: A
解析: 根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。其中，功能折旧又称无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑物标准过低，建筑设计上的缺陷等。BD两项属于物质折旧；C项属于外部折旧。
27.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（ ）。
答案: C
解析: A项，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；B项，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；D项，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。
28.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（ ）元/m2。
答案: A
解析: 该在建工程开发完成后房地产的现时价值为：8000×（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7262（万元）。
29.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（ ）。
答案: D
解析: A项，后续开发经营期简称开发经营期，可分为后续建设期和经营期。B项，后续建设期简称建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。CD两项，经营期可具体分为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。
30.当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（ ）。
答案: A
解析: A项，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。B项，运用平均发展速度法进行预测的条件是，当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时。C项，在运用移动平均法时，一般按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。D项，指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
31.关于路线价法的说法，错误的是（ ）
答案: A
解析: 路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度一般设定为18m；如果临街深度大多为25m，则标准临街深度一般设定为25m。
32.某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。
答案: D
解析: 新容积率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2－2400）×5000＝4400（万元）。
33.在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。
答案: B
解析: B项，背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。A项，未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。C项，不相一致假设，是指在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。D项，依据不足假设，是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。
34.关于价值时点的说法，错误的是（ ）。
答案: C
解析: C项，不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。不同估价目的的房地产估价，其价值时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系如表2所示。
表2 价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
表2 价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
35.关于估价师声明的说法，正确的是（ ）。
答案: B
解析: B项，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。A项，不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成估价师和估价机构的免责声明。C项，非注册房地产估价师和未参与估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。D项，鉴证性估价因为要“独立、客观、公正”，所以估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。
二、多项选择题 (本题共15小题，每小题2分，共30分。)
1.关于房地产估价要素的说法，正确的有（ ）。
答案: ABD
解析: C项，在估价中选取依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。E项，估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对分隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。
2.评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（ ）。
答案: ACD
解析: 其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定着物的，如花园里种植的名贵树木，房屋内安装的值钱的厨卫设备、灯具等应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内。反之，估价对象的范围如果包括房地产以外的资产的，如室内摆放的家具、电器、装饰品、台灯等，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。
3.关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（ ）。
答案: ABDE
解析: C项，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。
4.关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（ ）。
答案: AB
解析: C项，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。D项，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。E项，同一估价目的、价值类型下，可以同时评估市场价值和现状价值。
5.下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（ ）。
答案: ADE
解析: 房地产价格影响因素可分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类。①房地产外部因素可再分为：a.人口因素；b.制度政策因素；c.经济因素；d.社会因素；e.国际因素；f.心理因素；g.其他因素。②房地产自身因素可再分为：a.房地产实物因素；b.房地产权益因素；c.房地产区位因素。BC两项，属于房地产的自身因素。
6.下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（ ）。
答案: AD
解析: 《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：①在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。②在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
7.估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（ ）。
答案: ABD
解析: 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。实物状况调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。CE两项属于权益状况调整的内容。
8.预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（ ）。
答案: ABCD
解析: 设该房地产的合理经营期限为n，令A－（n－1）b＝0，则有：170－8（n－1）＝0，得：n＝22.25（年），22年＜22.25年＜30年，因此，AB两项正确。CD两项，该房地产的收益价值计算如下：
则V＝875万元＜1118.59万元＜1276.47万元。
E项错误，该房地产的资本化率＝170/1118.59＝15.2%。
则V＝875万元＜1118.59万元＜1276.47万元。
E项错误，该房地产的资本化率＝170/1118.59＝15.2%。
9.运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（ ）。
答案: ADE
解析: 新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。例如，采用成本法测算某个新近开发完成的房地产或在建工程的市场价值，虽然它们实实在在投入了较多费用，或者无论谁来开发建设都需要这么多支出，但在房地产市场不景气时应予以减价调整。
10.关于建筑物寿命的说法，正确的有（ ）。
答案: AE
解析: B项，如果建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。C项，建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。D项，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。
11.关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（ ）。
答案: BC
解析: A项，对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的值。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额。静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。D项，动态分折法要考虑预售和延迟销售的影响。对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适合预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。E项，后续开发的应得利润只有在静态分析法中才需要测算。它是将估价对象开发建设成未来开发完成后的房地产应当获得的利润，即将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况而应当获得的一般正常利润，通常为同类房地产开发项目在正常情况下所能获得的开发利润。
12.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。
答案: AC
解析: B项，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的动产、权利等。D项，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。E项，开发完成后的价值不能采用成本法求取。
13.关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（ ）。
答案: CDE
解析: A项，长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。B项，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。
14.关于路线价区段的说法，正确的有（ ）。
答案: ACDE
解析: B项，在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。
15.关于估价方法选用的说法，正确的有（ ）。
答案: BE
解析: A项，只要是估价对象在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上，再根据搜集到的资料的数量和质量等情况，正式确定采用的估价方法。B项，现成的商品住宅、写字楼、商场，理论上一般适用比较法、收益法和成本法估价。C项，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估。D项，影剧院很少发生交易，但具有收缩性，不宜选用比较法，适用收益法。E项，在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等市场依据不充分，不宜采用比较法、收益法，理论上一般适用假设开发法和成本法估价。
三、判断题 (本题共15小题，每小题1分，共15分。)
1.在某一价值时点下，其宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（ ）
答案: A
解析: 对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。
2.房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（ ）
答案: B
解析: 房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
3.某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（ ）
答案: A
解析: 对土地实物状况的描述，主要包括以下几个方面：①土地面积；②土地形状；③地形、地势；④地质；⑤土壤；⑥土地开发程度；⑦其他。其中，土地开发程度说明到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度。
4.房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。（ ）
答案: A
解析: 投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。
5.在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（ ）
答案: B
解析: 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会使房地产价格上涨；如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收，难以使房地产价格上涨。
6.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（ ）
答案: A
解析: 房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。需要说明的是，不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（ ）
答案: B
解析: 可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，又称交易日期调整。经过市场状况调整后，就将可比实例在其成交日期的价格变成了在价值时点的价格。
8.比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（ ）
答案: B
解析: 进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。
9.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案: A
解析: 有效毛收入乘数＝房地产价值/有效毛收入，则房地产价值＝有效毛收入乘数×有效毛收入＝10×10＝100（万元）。因此，资本化率＝房地产未来第一年的净收益/房地产价值＝（10－2.5）/100＝7.5%。
10.有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。（ ）
答案: A
解析: 特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常采用成本法估价。
11.运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。（ ）
答案: B
解析: 求取功能折旧的过程和方法如下：①把功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类；②功能缺乏折旧的求取：把功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏折旧和不可修复的功能缺乏折旧；③功能落后折旧的求取：把功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧；④功能过剩折旧的求取；⑤把功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧相加，即为功能折旧。
12.在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（ ）
答案: B
解析: 在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
13.运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。（ ）
答案: B
解析: 由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。
14.基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（ ）
答案: A
解析: 基准地价修正法是指在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，因为基准地价本身是一种评估价，因此，基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
15.在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。（ ）
答案: A
解析: 在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同。
四、计算题 (本题共2小题，每小题10分，共20分。)
1.为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中，交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。
（2）该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表（均以上月末为100计算）。
（3）房地产状况比较结果见下表。
假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中，交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。
（2）该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表（均以上月末为100计算）。
（3）房地产状况比较结果见下表。
假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
答案: （1）建立比较基础
①可比实例A
建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m2
房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5（万元）
②可比实例B
统一计价单位：6.61元人民币/美元×16.5万美元＝109.065（万元人民币）。
统一税费负担：成交价格＝卖方实得金额。
正常成交价格＝卖方实得金额＋卖方负担税费＝109.065万人民币÷（1－7%）＝117.274（万元人民币）
③可比实例C
统一计价单位：115万元港币÷1.20＝95.833（万元人民币）。
统一付款方式：95.833×30%＋95.833×70%/（1＋6%）＝92.036（万元人民币）。
（2）进行交易情况修正
①可比实例A交易情况修正系数＝100/（100－4）＝100/96
②可比实例B交易情况修正系数＝100/（100＋2）＝100/102
③可比实例C交易情况修正系数＝100/（100＋1）＝100/101
（3）进行市场状况调整
①可比实例A市场状况调整系数为：
（98.6/100）·（98.6/100）·（96.8/100）·（96/100）·（98.5/100）·（98.6/100）·（99.2/100）·（98.8/100）＝86.0/100
②可比实例B市场状况调整系数为：
（98.6/100）·（99.2/100）·（98.8/100）＝96.6/100
③可比实例C市场状况调整系数为：
（99.2/100）·（98.8/100）＝98/100
（4）进行房地产状况调整
①可比实例A房地产状况调整系数为：
0.3×100/90＋0.3×100/92＋0.2×100/103＋0.2×100/94＝1.066
②可比实例B房地产状况调整系数为：
0.3×100/98＋0.3×100/102＋0.2×100/96＋0.2×100/96＝1.017
③可比实例C房地产状况调整系数为：
0.3×100/102＋0.3×100/104＋0.2×100/106＋0.2×100/98＝0.975
（5）比较价值计算
①可比实例A比较单价为：
（108.5/83.33）·（100/96）·（86.0/100）×1.066＝1.243（万元/m2）
②可比实例B比较单价为：
（117.274/82）·（100/102）·（96.6/100）×1.017＝1.377（万元/m2）
③可比实例C比较单价为：
（92.036/70）·（100/101）·（98/100）×0.975＝1.244（万元/m2）
④比较价值为：
（1.243×0.3＋1.377×0.3＋1.244×0.4）万元/m2×75m2＝96.27（万元）
①可比实例A
建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m2
房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5（万元）
②可比实例B
统一计价单位：6.61元人民币/美元×16.5万美元＝109.065（万元人民币）。
统一税费负担：成交价格＝卖方实得金额。
正常成交价格＝卖方实得金额＋卖方负担税费＝109.065万人民币÷（1－7%）＝117.274（万元人民币）
③可比实例C
统一计价单位：115万元港币÷1.20＝95.833（万元人民币）。
统一付款方式：95.833×30%＋95.833×70%/（1＋6%）＝92.036（万元人民币）。
（2）进行交易情况修正
①可比实例A交易情况修正系数＝100/（100－4）＝100/96
②可比实例B交易情况修正系数＝100/（100＋2）＝100/102
③可比实例C交易情况修正系数＝100/（100＋1）＝100/101
（3）进行市场状况调整
①可比实例A市场状况调整系数为：
（98.6/100）·（98.6/100）·（96.8/100）·（96/100）·（98.5/100）·（98.6/100）·（99.2/100）·（98.8/100）＝86.0/100
②可比实例B市场状况调整系数为：
（98.6/100）·（99.2/100）·（98.8/100）＝96.6/100
③可比实例C市场状况调整系数为：
（99.2/100）·（98.8/100）＝98/100
（4）进行房地产状况调整
①可比实例A房地产状况调整系数为：
0.3×100/90＋0.3×100/92＋0.2×100/103＋0.2×100/94＝1.066
②可比实例B房地产状况调整系数为：
0.3×100/98＋0.3×100/102＋0.2×100/96＋0.2×100/96＝1.017
③可比实例C房地产状况调整系数为：
0.3×100/102＋0.3×100/104＋0.2×100/106＋0.2×100/98＝0.975
（5）比较价值计算
①可比实例A比较单价为：
（108.5/83.33）·（100/96）·（86.0/100）×1.066＝1.243（万元/m2）
②可比实例B比较单价为：
（117.274/82）·（100/102）·（96.6/100）×1.017＝1.377（万元/m2）
③可比实例C比较单价为：
（92.036/70）·（100/101）·（98/100）×0.975＝1.244（万元/m2）
④比较价值为：
（1.243×0.3＋1.377×0.3＋1.244×0.4）万元/m2×75m2＝96.27（万元）
解析:
2.某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。
答案: 判断是否应对商场进行装修改造，要先测算装修改造前后的收益价值。
（1）计算装修改造前现期商场的收益价值
采用净收益在前若干年有变化计算公式计算如下：
①未来第一年的净收益为A1＝1200×35000×（1－30%）＝2940（万元）
②未来第十年的净收益为A10＝2940×（1＋2%）9＝3513.57（万元）
③由Y＝7.5%，g＝2%，t＝10，n＝30可得商场的收益价值V：
V＝A1/（Y－g）×[1－（1＋g）t/（1＋Y）t]＋A<sub>10</sub>/[Y（1＋Y）t]×[1－1/（1＋Y）n－t]＝2940/（7.5%－2%）×[1－（1＋2%）10/（1＋7.5%）10]＋3513.57/[7.5%（1＋7.5%）10]×[1－1/（1＋7.5%）30－10]＝39218.11（万元）
（2）计算装修改造后商场的收益价值
①采用净收益不变有限年期计算公式计算如下：
a.每年不变的净收益为A＝1750×35000×（1－27%）＝4471.25（万元）
b.由Y＝7.5%，n＝30可得商场的收益价值V：
V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝4471.25/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）30－1]＝52296.48（万元）
②装修改造成本：
V＝1000×35000/（1＋7.5%）0.5＝3375.70（万元）
（3）综合判断
装修改造后商场的价值＝装修改造后商场的收益－装修改造成本＝52296.48－3375.70＝48920.78（万元）。
又48920.78万元＞39218.11万元，则这种装修改造是可行的，因此应对商场进行装修改造。
（1）计算装修改造前现期商场的收益价值
采用净收益在前若干年有变化计算公式计算如下：
①未来第一年的净收益为A1＝1200×35000×（1－30%）＝2940（万元）
②未来第十年的净收益为A10＝2940×（1＋2%）9＝3513.57（万元）
③由Y＝7.5%，g＝2%，t＝10，n＝30可得商场的收益价值V：
V＝A1/（Y－g）×[1－（1＋g）t/（1＋Y）t]＋A<sub>10</sub>/[Y（1＋Y）t]×[1－1/（1＋Y）n－t]＝2940/（7.5%－2%）×[1－（1＋2%）10/（1＋7.5%）10]＋3513.57/[7.5%（1＋7.5%）10]×[1－1/（1＋7.5%）30－10]＝39218.11（万元）
（2）计算装修改造后商场的收益价值
①采用净收益不变有限年期计算公式计算如下：
a.每年不变的净收益为A＝1750×35000×（1－27%）＝4471.25（万元）
b.由Y＝7.5%，n＝30可得商场的收益价值V：
V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝4471.25/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）30－1]＝52296.48（万元）
②装修改造成本：
V＝1000×35000/（1＋7.5%）0.5＝3375.70（万元）
（3）综合判断
装修改造后商场的价值＝装修改造后商场的收益－装修改造成本＝52296.48－3375.70＝48920.78（万元）。
又48920.78万元＞39218.11万元，则这种装修改造是可行的，因此应对商场进行装修改造。
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